Der Erwerb und die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude bietet eine seltene Kombination aus kulturellem Bewahren und finanziellen Vorteilen, die für Investoren, Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichermaßen attraktiv ist. Gerade im Jahr 2025 zeigt sich, wie wichtig die richtige Nutzung von Steuervorteilen bei Denkmalschutzimmobilien ist, um Sanierungskosten nachhaltig auszugleichen. Eigentümer profitieren von einer Vielzahl an Abschreibungsmöglichkeiten, die besonders umfassend geregelt sind und in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen haben. Neben klassischen Abschreibungsmethoden können auch Sonderabschreibungen nach §7i EStG, geförderte Modernisierungen und öffentliche Förderprogramme genutzt werden, um den aufwendigen Erhalt historischer Bausubstanz zu finanzieren. Im Fokus stehen damit nicht allein steuerliche Vorteile, sondern auch gesellschaftlich wertvolle Investitionen in den Erhalt unseres kulturellen Erbes. Dieser Beitrag beleuchtet umfassend die verschiedenen Sonderabschreibungen und zeigt praxisnahe Möglichkeiten auf, wie Investoren mit Denkmalschutzförderung und Erhaltungsaufwand Denkmal ihr Immobilieninvestment zukunftsfähig gestalten.
Grundlagen der Sonderabschreibungen bei denkmalgeschützten Gebäuden
Die steuerliche Behandlung von Aufwendungen für denkmalgeschützte Immobilien bietet neben der regulären Abschreibung zusätzliche, sogenannte Sonderabschreibungen Denkmal, die im Einkommensteuergesetz (EStG) §7i verankert sind. Diese ermöglichen es Eigentümern, insbesondere Vermietern, die hohen Sanierungskosten wesentlich schneller steuerlich geltend zu machen und somit den Steuervorteil Denkmalschutz zu realisieren.
Das Grundprinzip basiert auf der Absetzung für Abnutzung (AfA nach §7i EStG) der Mehrkosten, die im Zusammenhang mit der Erhaltung der denkmalgeschützten Substanz anfallen. Üblicherweise sind die Kosten für Kauf und Sanierung nur über einen langen Zeitraum abzuschreiben. Die Sonderabschreibungen bei Denkmal-Immobilien erlauben jedoch eine Abschreibungsquote von bis zu 9 % jährlich in den ersten 8 Jahren, gefolgt von 7 % in den weiteren 4 Jahren, womit die Sanierungskosten über lediglich 12 Jahre steuerlich voll geltend gemacht werden können.
Zu beachten ist, dass die Sonderabschreibung Denkmal nur für die Herstellungskosten gilt, die von der Denkmalbehörde bescheinigt wurden. Neben den Kosten für die Gebäudeerhaltung zählt hierzu der Erhaltungsaufwand Denkmal, der nachweislich der denkmalgerechten Modernisierung dient. Die Grundstückskosten sind dabei ausgeschlossen.
Ein zentraler Vorteil für Kapitalanleger ergibt sich aus der Möglichkeit, neben der Sonderabschreibung auch die Anschaffungskosten des Gebäudes selbst lineare abzuschreiben, wobei sich die Dauer der Abschreibung nach dem Baujahr der Immobilie richtet. So wird bei Gebäuden vor 1925 ein Prozentsatz von 2,5 % jährlich über 40 Jahre angesetzt, bei späteren Bauten sind es 2 % über 50 Jahre. Der Kombinationseffekt beider Abschreibungsmethoden macht die Investition in Denkmalobjekte besonders lukrativ und steuerlich attraktiv.
- Sonderabschreibungen für Sanierungskosten: 9 % jährlich in den ersten 8 Jahren, danach 7 % in den nächsten 4 Jahren.
- Lineare Abschreibung des Gebäudes: Je nach Baujahr 2 bis 2,5 % über 40 bis 50 Jahre.
- Erhaltungsaufwand Denkmal muss durch Bescheinigung der Denkmalbehörde bestätigt sein.
- Grundstückskosten sind von der Abschreibung ausgeschlossen.
- Vorteil für Kapitalanleger und Selbstnutzer mit unterschiedlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
| Art der Abschreibung | Zeitraum | Jährlicher Abschreibungssatz | Gesamte Abschreibung | Bemerkungen |
|---|---|---|---|---|
| Sonderabschreibung Denkmal (Sanierungskosten) | 8 Jahre + 4 Jahre | 9 % (erste 8 Jahre), 7 % (letzte 4 Jahre) | 100 % | Gilt nur für nachgewiesene Bau- und Sanierungskosten |
| Lineare Abschreibung (Gebäudeanschaffung) | 40 bzw. 50 Jahre | 2,5 % (vor 1925), 2,0 % (nach 1925) | 100 % | Grundstückskosten ausgeschlossen |
Abschreibungsmöglichkeiten für Selbstnutzer und Kapitalanleger bei Denkmalschutzförderung
Die steuerlichen Regelungen differenzieren klar zwischen Eigentümern, die das denkmalgeschützte Gebäude selbst bewohnen, und Kapitalanlegern, die das Objekt vermieten. Jeder Personenkreis profitiert von der Sonderabschreibung Denkmal, allerdings mit unterschiedlichen Bedingungen und Umfang.
Sonderabschreibung Denkmal für Selbstnutzer
Selbstnutzer, die in einem Baudenkmal wohnen und die Immobilie durch Sanierung erhalten, haben die Möglichkeit, den Erhaltungsaufwand Denkmal gemäß §10f EStG über einen Zeitraum von 10 Jahren mit jeweils 9 % pro Jahr abzuschreiben. Das bedeutet, dass insgesamt 90 % der Sanierungskosten auf diese Weise steuerlich berücksichtigt werden können.
Diese Abschreibung erfolgt als Sonderausgabe und verringert direkt das zu versteuernde Einkommen. Ein großer Vorteil für Selbstnutzer ist, dass sie die Sanierungskosten auch dann abziehen können, wenn sie die Immobilie nicht vermieten. Durch diese steuerliche Förderung wird die finanzielle Belastung des Erhalts eines historischen Gebäudes reduziert.
Sonderabschreibung für Vermieter bei denkmalgeschützten Gebäuden
Kapitalanleger profitieren besonders von der AfA nach §7i EStG, die eine Abschreibung von 100 % der Sanierungskosten ermöglicht. Dabei werden jährlich 9 % der Herstellungskosten über einen Zeitraum von 8 Jahren und weitere 7 % in den folgenden 4 Jahren steuerlich geltend gemacht. Zusätzlich können sie auch die lineare Abschreibung des Kaufpreises des Gebäudes in Anspruch nehmen, was die Steuerlast merklich mindert.
Wichtig ist hier die Voraussetzung, dass die Sanierungsmaßnahmen von der Denkmalschutzbehörde genehmigt und bestätigt sind. Auch die sinnvolle Nutzung des Gebäudes, beispielsweise als Wohnraum oder Gewerbefläche bei gleichzeitiger Erhaltung der denkmalgeschützten Substanz, ist Voraussetzung für die Steuervergünstigungen.
- Selbstnutzer: 90 % der Sanierungskosten in 10 Jahren abschreibbar.
- Vermieter: 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren abschreibbar (8 Jahre zu 9 %, 4 Jahre zu 7 %).
- Lineare Gebäudeabschreibung zusätzlich für Vermieter.
- Sanierungsmaßnahmen müssen von Denkmalschutzbehörden genehmigt sein.
- Nachweis der sinnvollen Nutzung erforderlich.
| Eigentümerart | Abschreibungszeitraum für Sanierungskosten | Abschreibungssatz pro Jahr | Gesamtabschreibung | Zusätzliche Abschreibung |
|---|---|---|---|---|
| Selbstnutzer | 10 Jahre | 9 % | 90 % | Nein |
| Vermieter | 8 Jahre + 4 Jahre | 9 % / 7 % | 100 % | Lineare Abschreibung des Gebäudekaufpreises |
Genehmigungen und Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Denkmal-AfA
Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Nutzung der Sonderabschreibungen bei denkmalgeschützten Gebäuden ist die formelle Anerkennung und die sorgfältige Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Nur wenn das Gebäude offiziell als Baudenkmal eingetragen ist und die Sanierungsarbeiten von der unteren Denkmalschutzbehörde vor Beginn genehmigt wurden, ist die steuerliche Abschreibung zulässig.
Die Behörde prüft, ob die geplanten Maßnahmen den Erhaltungsaufwand Denkmal erfüllen und die historische Substanz gewahrt wird. Veränderungen, die den denkmalrechtlichen Schutz beeinträchtigen oder den Charakter der Immobilie verwässern, sind nicht förderfähig. Daher ist vor Beginn der Maßnahme eine detaillierte Planung inklusive Bauzeichnungen, Kostenvoranschlägen und gegebenenfalls Umnutzungsplänen notwendig.
Die Genehmigung ist in der Regel befristet, meist auf 4 Jahre. Wird innerhalb dieser Frist nicht mit der Sanierung begonnen, erlischt der Anspruch auf die Sonderabschreibung. Das macht ein systematisches Vorgehen und eine enge Zusammenarbeit mit der Denkmalbehörde sowie Steuerberatern unerlässlich.
- Formelle Eintragung als Baudenkmal ist Pflicht.
- Sanierungsarbeiten benötigen vorherige behördliche Genehmigung.
- Detaillierte Projektbeschreibung und Nachweise einreichen.
- Genehmigung gilt meist 4 Jahre, Fristen unbedingt einhalten.
- Belastbare Unterlagen schützen vor Versagung der Steuervorteile.
| Voraussetzung | Beschreibung | Folgen bei Nichtbeachtung |
|---|---|---|
| Baudenkmalstatus | Eintragung in die Denkmalliste durch zuständige Behörde | Kein Anspruch auf Sonderabschreibung Denkmal |
| Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen | Schriftliche Zustimmung vor Beginn der Arbeiten | Sanierungskosten nicht abschreibbar |
| Fristen einhalten | Start der Maßnahmen innerhalb der Genehmigungsdauer (meist 4 Jahre) | Verfall der Sonderabschreibungen |
Förderprogramme und weitere finanzielle Unterstützungen bei der Denkmalsanierung
Über die steuerlichen Sonderabschreibungen hinaus gibt es eine Reihe von Förderprogrammen, die den Erhalt denkmalgeschützter Gebäude zusätzlich unterstützen. Besonders relevant ist hierbei das KfW-Denkmal-Programm, welches Kredite sowie Zuschüsse für Sanierungen an historischen Gebäuden anbietet. Dieses Förderprogramm Altbau trägt wesentlich dazu bei, die hohen Kosten bei denkmalgerechten Umbauten zu stemmen.
Die KfW bietet sowohl Darlehen mit Tilgungszuschüssen als auch direkte Investitionszuschüsse, die je nach Maßnahmenumfang attraktiv kombiniert werden können. So sind etwa bis zu 120.000 Euro Kredit mit 25 % Tilgungsschutz für vollständige energetische Sanierungen möglich. Für Einzelmaßnahmen gibt es entsprechende niedrigere Limits mit ebenfalls angepasstem Tilgungszuschuss oder Zuschüssen direkt.
Darüber hinaus gewährt in vielen Bundesländern das Bundesdenkmalamt Förderung bei der Erhaltung historischer Bausubstanz, meist in Form von Zuschüssen zur Reduzierung des Erhaltungsaufwands Denkmal. Weitere lokale Förderungen ergänzen diese Programme, sodass Eigentümer ein breites Spektrum an finanziellen Hilfen für ihr Sanierungsvorhaben in Anspruch nehmen können.
- KfW-Denkmal-Programm: Kredite mit Tilgungszuschüssen für Sanierungen.
- Investitionszuschüsse bis zu 48.000 Euro für energetische Komplettsanierungen.
- Länderspezifische Förderungen durch das Bundesdenkmalamt.
- Ermäßigung der Grundsteuer für denkmalgeschützte Immobilien.
- Vorteilhafte Kombination von Abschreibung und Fördermitteln möglich.
| Förderart | Maximale Höhe | Förderbedingungen |
|---|---|---|
| KfW-Denkmal-Kredit (komplett) | 120.000 Euro Kredit + 25 % Tilgungsschutz | Energetische Komplettsanierung |
| KfW-Zuschuss Einzelmaßnahmen | 10.000 Euro | Teilweise Sanierung oder Einzelmaßnahmen |
| Investitionszuschuss KfW | 48.000 Euro | Komplette Sanierung und Baubegleitung durch Sachverständigen |
| Grundsteuerermäßigung | Bis zu 10 % jährlich | Abhängig vom Bundesland |
Sonderabschreibungsrechner für Denkmalimmobilien
Hier wird die Gesamte Sonderabschreibung in Euro angezeigt.
Häufig gestellte Fragen zur Sonderabschreibung bei denkmalgeschützten Gebäuden
Was versteht man unter der Sonderabschreibung Denkmal?
Die Sonderabschreibung Denkmal ist eine steuerliche Vergünstigung, die es ermöglicht, Sanierungskosten von denkmalgeschützten Immobilien in einem verkürzten Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Insbesondere für Vermieter ist dies ein attraktives Instrument, um den Erhaltungsaufwand Denkmal schnell abzuschreiben und somit die Steuerlast deutlich zu verringern.
Wer kann die AfA nach §7i EStG nutzen?
Grundsätzlich können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude diese Abschreibung in Anspruch nehmen. Dabei profitieren sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter, allerdings mit unterschiedlichen Abschreibungssätzen und Fristen, wie im Einkommensteuergesetz geregelt.
Welche Voraussetzungen müssen für die Denkmal-AfA erfüllt sein?
Voraussetzung für die Nutzung der Sonderabschreibung ist die Anerkennung des Gebäudes als Baudenkmal durch die zuständige Behörde und die vorherige Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen. Weitere Bedingungen sind die Einhaltung der vorgeschriebenen Fristen und die Dokumentation der Maßnahmen im Rahmen der Denkmalschutzförderung.
Kann ich Eigenleistungen bei der Sanierung steuerlich geltend machen?
Eigenleistungen können nur dann steuerlich berücksichtigt werden, wenn sie in Form von ordnungsgemäßen Rechnungen dokumentiert sind. Arbeitsleistungen in Eigenregie ohne Rechnung sind nicht abschreibungsfähig. Daher empfiehlt es sich, Handwerkerleistungen nachweislich zu beauftragen, um den Steuervorteil voll auszuschöpfen.
Lässt sich die Denkmal-AfA mit dem KfW-Denkmal-Programm kombinieren?
Ja, sowohl die steuerliche Sonderabschreibung nach §7i EStG als auch das Förderprogramm der KfW können parallel genutzt werden. Die Kombination ermöglicht es Eigentümern, die Finanzierungs- und Steuerlast für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien deutlich zu verringern.
